Індексація орендної плати.

Індексація орендної плати

Питання індексації орендної плати турбує, як орендаря, так і орендодавця, оскільки законодавством не визначено чіткого механізму індексації, а сторони дуже часто плутають індексацію орендної плати з урахуванням індексів інфляції та індексацію НГО.

Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки.

Однією з істотних умов договору є орендна плата із зазначенням її розміру та індексації.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Відповідні положення містяться у постанові КХС ВС від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19.

Обставини справи

Міська рада (позивач) посилався на неналежне виконання відповідачем (ТОВ) узятих на себе зобов`язань зі сплати орендної плати за договором оренди землі.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, позов задоволено та стягнуто з відповідача на користь міської ради заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Суди, посилаючись на положення частини 3 ЦК, виходили із того, що відповідач із 28 грудня 2016 року (дати набрання законної сили рішенням суду) мав сплачувати орендну плату у новому розмірі, визначеному у додатковій угоді, яка була визнана укладеною згідно із цим рішенням, з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Норми чинного законодавства щодо державної реєстрації речових прав на землю не змінюють порядку набрання законної сили змінами до договору, наведеними у судовому рішенні.

Позиція Верховного Суду

ВС не погодився с рішеннями попередніх судів.

Суди попередніх інстанцій під час розгляду справи належним чином не спростовали доводів орендаря про те, що позивач не надав суду доказів законності та обґрунтованості зміни істотних умов договору оренди в частині збільшення розміру орендної плати внаслідок індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачена ані за умовами первісної редакції договору оренди, ані згідно з додатковою угодою, оскільки за умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Як наслідок, зважаючи на положення статей 14, 204, 632, 762 ЦК, колегія суддів вважає помилковим висновок апеляційного суду про те, що, сплачуючи кошти за оренду землі відповідач визнав факт зміни істотних умов договору, а саме факт зміни розрахунку орендної плати, проведеного з індексацією.

Розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки.

Сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

Слід звернути увагу, що у разі, якщо орендар вносить орендну плату без урахування індексації, це може бути підставою для дострокового розірвання договору.

Неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов’язку зі сплати орендної плати, також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки. Орендар має право вимагати розірвання такого договору, навіть якщо в подальшому заборгованість була сплачена.

Тому обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором, а автоматична зміна розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки законодавчо не передбачена.